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Casalmaggiore, Area
ex Cobra, è scontro tra
minoranza e maggioranza

Una vicenda complessa quella dell’area posta in fregio alla Sabbionetana, il lotto Ex Cobra, 6000 mq di area PIP che diventerà area commerciale con una richiesta di variazione al PGT

CASALMAGGIORE – Due ‘visioni’ (utilizziamo un termine caro alla politica locale) diverse che si scontrano tra loro. Due visioni figlie di una radice comune che parte da lontano (come sottolineerà il vice sindaco Vanni Leoni nel proseguio dell’articolo) quando gli insediamenti sulle statali, le “vetrine sulla città” nascevano come i funghi nel bosco e la crescita abnorme delle attività commerciali sembrava la risposta più immediata al progresso di un territorio. Quando la ‘visione’ era quella.

Una vicenda complessa quella dell’area posta in fregio alla Sabbionetana, il lotto Ex Cobra, 6000 mq di area PIP che diventerà area commerciale con una richiesta di variazione al PGT. Una vicenda che vede da una parte la contrarietà dell’opposizione (quasi) tutta (Casalmaggiore la nostra Casa, Vivace e Sostenibile, M5S) e dall’altra la maggioranza che va avanti sulla sua strada. Ma per fare un po’ di luce su tutta la questione bisogna partire dall’inizio.

LA CONFERENZA STAMPA DELLE OPPOSIZIONI CONGIUNTE E L’INTERPELLANZA DI ANNAMARIA PICCINELLI

Il 5 novembre scorso, in una delle ultime conferenze stampa prima che le regole covid imponessero comunicazioni meno ‘dirette’ e più sicure, le tre opposizioni cittadine avevano presentato la loro posizione rispetto al lotto ex Cobra che dovrebbe divenire area commerciale (da area PIP). Erano stati Mario Daina (CNC), Annamaria Piccinelli (Vivace e Sostenibile) e Adamo Manfredi (M5S) ad esporre il loro punto di vista.

  • Mario Daina: “In questo momento l’attenzione è giustamente rivolta al Covid. Ma questa questione non è slegata dall’argomento, visto che proprio il Covid ci ha fatto capire quanto siano importanti le questioni di sostenibilità ambientale e conservazione territoriale. C’è una correlazione tra situazione ambientale e diffusione del virus. L’area in questione fu venduta tre anni fa dall’amministrazione per 348 mila euro, ad aquistare quell’area PIP fu la Sinvest, consapevole che l’area avrebbe potuto essere venduta per lotti non superiori ai 250 metri quadri per l’insediamento di attività produttive. Ora la stessa Sinvest che ha comprato chiede di cambiare la destinazione d’uso per cedere quel terreno in un unico lotto per l’insediamento di una nuova struttura commerciale. Quello che troviamo inaccettabile è che la scelta venga dipinta come una scelta di prospettiva, una scelta a vantaggio di tutti, una scelta di pubblica utilità dalla quale trarrà giovamento anche il commercio di prossimità. Si è parlato dell’area parcheggio che diverrà pubblica ma il problema vero è che si parla di urbanistica concertata senza conoscere le vere condizioni dell’operazione. Questa operazione non ha nulla a che fare con la pubblica utilità. In prospettiva, un territorio come il nostro non può diventare un territorio esclusivamente di supermercati. Ho sentito parlare di operazione utile anche al commercio di vicinato. E questo è un controsenso: non riusciamo davvero a capire quale vantaggio ne trarrà il commercio di vicinato. Chiediamo che venga dato un segnale importante per non creare un’ulteriore ferita al territorio
  • Annamaria Piccinelli: “Questa operazione presenta tre grosse criticità. La prima è che rischia di creare un ulteriore squilibrio nel commercio territoriale. Sul nostro territorio abbiamo 12 medie strutture commerciali, e due grosse appena fuori dal Casalasco. Gli squilibri creano desertificazione e tutte le iniziative prese per le attività di vicinato fatte per arginare questa desertificazione rischiano di risultare vane. In questa maniera si ammazza il commercio di vicinato. La seconda criticità è che si incentiva un traffico di persone che vanno a fare spesa in una zona non sicura, poco illuminata, in cui la gente attraversa a piedi e in cui già in passato sono successi incidenti gravi. La terza criticità è che non ha senso un’area commerciale all’interno di un’area PIP. Nelle aree PIP gli insediamenti commerciali, piccoli, hanno senso se promuovono i prodotti fatti nell’area. Tutto deve essere finalizzato a quel che c’è all’interno dell’area. Si è chiesto che venga cambiato e non si fa nessun accenno alla tipologia merceologica che sarà messa in vendita. Si parla di prodotti di qualità. Si snatura il senso del PIP e il fatto che si debba fare di un area PIP un’area per un grosso insediamento commerciale dimostra solo che non si è riusciti a fare altro e che bisogna tappare un buco. Il fallimento della politica a favore dell’ennesimo supermercato
  • Adamo Manfredi: “Un area PIP ha un valore, un’area commerciale ne ha uno molto più alto. Noi cambiamo un’area PIP in area commerciale dopo soli tre anni dall’acquisto della stessa. Questa cosa mi sembra un controsenso che non va certo a favore del pubblico. Casalmaggiore ha il record nazionale di catene commerciali presenti sul territorio e noi pensiamo all’insediamento di un’altra decretando la morte definitiva delle attività di quartiere e di vicinato. Al comune piacciono le cose facili

A quella conferenza stampa aveva fatto seguito una interpellanza (datata 20 novembre) presentata da Annamaria Piccinelli in cui si ponevano varie questioni afferenti alla variazione richiesta, alle tipologie merceologiche che verranno poi trattate nella probabile (non vi è ancora nessuna richiesta formale di nuova attività commerciale, sono solo voci) nuova struttura commerciale. Stessa questione era stata messa sul tavolo da CNC.

LA RISPOSTA DEL VICE SINDACO GIOVANNI LEONI

Lunga e articolata la risposta del vice sindaco all’interpellanza e alle dichiarazioni rilasciate sui giornali dall’opposizione. E pure alle preoccupazioni del commercio di prossimità.

Visto la costruzione delle interpellanze e la successiva vostra dichiarata contrarietà a prescindere, sbandierata sui quotidiani, ancora una volta senza un approfondimento della materia o semplicemente con uno scambio di informazioni con il sottoscritto assessore alla partita, mi pare che voi consiglieri di minoranza probabilmente interessa di più fare gossip anche se con affermazioni inesatte e un pochino esagerate. Del tipo “basta consumo di suolo”, “siete un amministrazione senza una visione”, “No a un nuovo supermercato che andrà a far morire il commercio di vicinato dei nostri negozi”. Qualcuno addirittura ha scomodato, citandolo, Papa Francesco. Credo si debba ristabilire un livello di corretta informazione e di chiarezza di ruoli sulle scelta amministrative da adottare.

Non sta all’Assessore approvare una Variante al Pgt o eventuali futuri insediamenti edilizi di attività commerciali di media distribuzione, il mio ruolo istituzionale e politico è e sarà sempre quello di valutare le richieste nella fase di deposito agli atti, di capire in prima battuta e in modo immediato se all’interno delle stesse ci possano essere le condizioni, perché le azioni a carico dei privato, possano essere delle opportunità per i cittadini di Casalmaggiore, in termini di servizi e opere pubbliche e capire attraverso un lavoro di analisi con i miei uffici e i miei responsabili, la sostenibilità tecnico giuridica delle richieste. Verificato ciò, il mio ruolo è quello di costruire e accompagnare le proposte, da sottoporre al Consiglio Comunale o alla Giunta, attraverso un lavoro di confronto, senza mai dimenticare il mio ruolo e l’interesse pubblico per Casalmaggiore.

In questa prima fase di avvio del procedimento e alla luce dell’iter urbanistico di richiesta di variante, avviato nel luglio 2020, posso solo confermare ciò che è già di dominio pubblico e cioè che la ditta SINVEST srl proprietaria dell’area oggetto di interpellanze, ha presentato una richiesta di Variante al PGT per modificare la norma al Piano delle regole, all’art.23 dove oggi al comma 12, prevede che in questa area sia ammessa l’apertura di nuovi esercizi di vicinato, nei limiti della superficie di vendita non superiore a 250 mq.

Quindi, oggi, in base all’indice di fabbricabilità sullo stesso lotto di area ci potrebbero stare anche più esercizi commerciali di vicinato, di generi non alimentari, con superficie di vendita di 250 mq., realizzati tutti in un solo complesso edilizio. Per chiarezza la SINVEST non ha presentato un progetto di un nuovo supermercato ed oggi agli atti non vi è nessuna pratica di nessun nuovo supermercato e di nessuna catena commerciale. Ripeto, è stata presentata una richiesta di Variante all’art. 23 del piano delle regole del PGT, Variante che, se ne avrà le condizioni proseguirà il suo iter approvativo, prima con la verifica di esclusione da VAS e poi dopo la valutazione da parte della Commissione Urbanistica, procederà all’adozione da parte del Consiglio Comunale e solo dopo un deposito di 30gg per le osservazioni da parte di tutti gli interessati, arriverà all’approvazione e quindi sarete Voi chiamati in qualità di Consiglieri a valutarne l’opportunità dell’approvazione definitiva. Questo è il percorso corretto e formale che vi dovevo come risposta e corretta informazione.

Quindi, ribadisco che, solo dopo l’approvazione definitiva della Variante, da parte del Consiglio Comunale potranno essere presentati progetti per la costruzione edifici per attività commerciali di media distribuzione con superfici di vendita superiori ai 250 mq. Se poi vogliamo entrare nel merito della localizzazione dell’area e della sua natura e destinazione urbanistica, desidero darvi alcuni spunti di riflessione, che credo vi potranno servire nelle future vostre valutazioni di merito.

  • L’area è collocata all’ingresso del Polo Produttivo e Commerciale Crocette, posizionato sulla Sabbionetana, in lato sinistro rispetto alla via Galluzzi. E’ vero che abbiamo appena asfaltato la via Galluzzi, che è sempre stata in condizioni pietose e oggi si può dire che è un po’ più piacevole entrare nella via Galluzzi, ma quell’area localizzata in qule punto è in uno stato di abbandono e incuria e decisamente quindi non è un buon biglietto da visita per i fruitori e utenti del Polo commerciale e produttivo.
  • Come già dichiarato, la Variante se verrà approvata potrà creare l’opportunità, nonostante il periodo di crisi profonda, che qualche imprenditore del settore possa ancora venire ad investire a Casalmaggiore.
  • Non si tratta di spreco e uso di suolo, perché NON si va a trasformare urbanisticamente una nuova area di terreno agricolo vergine concedendo nuove costruzioni! Ma si tratta di un area che fa parte di un PIP degli anni 2000, gìà urbanizzata all’interno di un ambito edilizio produttivo commerciale da completare e non completamente saturo
  • Non è quindi una nuova pianificazione urbanistica, con una nuova o diversa visione rispetto a chi ha redatto e approvato il PGT vigente, si tratta semplicemente di un diverso metodo e approccio di applicazione dell’urbanistica, con più obbiettivi, tra i quali quello di voler ottenere un risultato che non gravi in termini di manutenzione delle aree standard sul bilancio comunale e quindi sulle tasche dei cittadini, ma che resti e sia a carico del privato che beneficerà dell’opportunità di poter realizzare il proprio progetto commerciale.
  • E’ anche questo ciò che intendo in termini di Qualità e attraverso l’approvazione della Variante, immagino di inserire all’art. 23 del PGT, un riferimento specifico per gli interventi futuri e cioè che chiunque intenderà costruire, su questa area, un nuovo complesso edilizio commerciale, lo potrà e lo dovrà fare in modo condizionato e con prescrizioni dettagliate, che oltre agli oneri concessori dovuti per legge, definiscano azioni e opere di interesse pubblico a favore dei cittadini e dei negozi di vicinato esistenti di Casalmaggiore. Il mio quindi va inteso come un tentativo di voler ristabilire un minimo di equilibrio tra le diverse tipologie di proposta commerciale esistenti e future, considerato anche che oggi risulta ormai chiaro che il commercio on line a livello mondiale, supera e mette in crisi il resto della proposta commerciale di qualsiasi natura e superficie di vendita.
  • Questo è ciò che intendo per qualità, qualità intesa come sensibilità dell’amministratore pubblico, che non può più essere quella di vent’anni fa, dove i Sindaci e gli assessori nella difesa della loro “visione” urbanistica e della gestione dei servizi, prevista nei loro piani urbanistici, senza nemmeno uno straccio di Piano del Commercio, per cercare solo di essere più attrattivi per gli imprenditori, rispetto ad altri comuni, prevedevano di collocare le aree da trasformare in attività Commerciali direttamente sulle strade di intenso traffico all’interno della città, immaginando la strada come una vetrina e una attrattiva, con il solo obbiettivo di incassare oneri, senza porsi il problema futuro che tali scelte avrebbero poi portato, come la congestione della viabilità , della sicurezza e dei costi di manutenzione per sempre nei secoli a carico del Comune e quindi degli stessi cittadini e allo stesso tempo clienti dei poli commerciali. Casalmaggiore ne è la dimostrazione plastica e i tempi lo hanno dimostrato… dall’U2 su via repubblica per passare poi al famila al ex Lidl sull’asolana, con l’apertura della Coop in via xx settembre poi chiusa o lo stesso polo produttivo commerciale delle crocette dove la manutenzione delle estese aree a parcheggio sono e resteranno nei secoli a carico del Comune, Polo commerciale e produttivo dove fino al nostro insediamento, vi era un ingresso con incrocio a raso da via volta verso via Galluzzi, raso buio e pericoloso, oggi sistemato grazie alla realizzata rotonda cogeme
  • Quindi non mi si venga a fare la lezione sulla mancata capacità di Visione di questa amministrazione, in merito allo sviluppo del territorio dimenticandovi, che noi oggi stiamo ancora applicando il PGT redatto dalle precedenti amministrazioni, un pgt che prima era prg e che in quanto documento di pianificazione urbanistica delle amministrazioni comunali, ha visto per circa vent’anni, di fatto confermato alla guida del Comune, sempre quegli amministratori che hanno applicato sempre ed unicamente la stessa visione urbanistica di territorio. Visione che, come risultato ha evidenziato delle criticità ad essa connesse, che oggi tutti i cittadini vivono.

LA CONTRORISPOSTA DI ANNAMARIA PICCINELLI

La controreplica della consigliera di minoranza Piccinelli: “Il Pip (Piano di insediamento produttivo) ha un suo senso. E’ un’area che il Comune dà a prezzi di grande agevolazione per incentivare le attività produttive, quelle che producono qualcosa.

Il piano prevede tutta una serie di regole tra cui il fatto che al suo interno ci siano aree cosiddette di completamento le quali prevedono attività commerciali che devono essere inerenti alle attività produttive presenti. Lo spiega bene l’articolo 21 del Pgt in cui si elencano le possibili attività quali spacci aziendali, vendita di oggetti di artigianato dell’area, strumentazione ecc. Sono ammesse anche concessionarie d’auto, sale giochi, telefonia ecc. Poi all’articolo 23 si dice che le aree di completamento e di natura commerciale non devono superare i 250 mq.

Ora, a fronte di una società che vi chiede di cambiare quest’ultima regola aumentando la metratura da 250 a dieci volte tanto, voi mi dite che non sapete cosa ci farà dentro? Solo che non sarà alimentare.

Quindi si avviano tutta una serie di procedure senza che ci si preoccupi di sapere se il richiedente rispetterà le indicazioni merceologiche di settore dettate dall’articolo 21 e che sono in linea con il senso del piano produttivo stesso?

E’ invece opportuno chiederselo perché se non le rispettasse, questo significherebbe tre cose: che si è tradito il senso del piano e anzi sarebbe un segno di fallimento del piano stesso, si è venduta un’area a prezzi agevolati a un privato perché ci facesse un certo discorso e poi alla fine del piano, quel privato avrà un’area che vale molto di più senza aver contribuito alla politica del territorio, infine corriamo il concreto rischio che questo sia il 13° supermercato a Casalmaggiore e questa è di gran lunga la cosa più grave.

In un periodo come questo dopo due lockdown, dopo che il piccolo negozio ha dimostrato (non ce n’era bisogno) l’utilità sociale che ha, lo si ripaga con questa moneta. Se così fosse a me sembrerebbe totale mancanza di sensibilità e lungimiranza. Le medie e grandi strutture negli hanno ammazzato il commercio del centro con una serie di gravi conseguenze e perseverare in questa logica sarebbe, dal mio punto di vista ,davvero incomprensibile“.

Nazzareno Condina

 

 

 

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